Quand des bureaux sont transformés en appartements hôteliers

Entre crise sanitaire et nouvelles attentes des entreprises

En raison de la crise sanitaire et des nouvelles attentes des entreprises, de nombreux immeubles de bureaux sont devenus impossibles à louer. Face à cette situation, Edgar Suites s'est spécialisé dans la transformation de ces bureaux en appartements avec service hôtelier. L'entreprise collabore avec des propriétaires d'immeubles, des marchands de biens et des promoteurs prêts à investir, apportant son concept unique et s'engageant sur des baux de longue durée.

Edgar Suites continue de croire fermement en son modèle. Fondée en 2016, l'entreprise, qui emploie une vingtaine de personnes, a su se faire une place de choix sur le marché en transformant des bureaux en appartements hôteliers.

« Nous nous rapprochons de propriétaires d'immeubles de bureaux devenus impossibles à louer ou d'investisseurs - marchands de biens, promoteurs - qui achètent des murs. Ils financent les travaux de réhabilitation, nous suivons le chantier de A à Z, nous nous occupons de la décoration et nous nous engageons sur un bail de douze ans », explique Maxime Benoît, l'un des trois cofondateurs avec son frère Grégoire et Xavier O'Quin.

Des petites superficies recherchées

L'entreprise vise des surfaces de taille réduite, qui n'intéressent pas les grands groupes hôteliers. La crise sanitaire a fait émerger des opportunités, observe le dirigeant, bien que les valorisations restent élevées et que certains emplacements demeurent très recherchés. « Nous n'avions jamais reçu autant de dossiers », assure-t-il. Les immeubles avec de petits plateaux de bureaux peinent à trouver preneur. Actuellement, trois projets sont en cours dans des bâtiments vides depuis mars ou avril.

Pour la première fois, Edgar Suites travaille sur la reprise d'un hôtel, en notant que « la valorisation des fonds de commerce a chuté » avec la crise. Cependant, un spécialiste de l'hôtellerie tempère cette vision, indiquant que « les prix des hôtels restent très élevés, surtout si la localisation est bonne ».

Expansion et nouvelles destinations

Edgar Suites exploite actuellement 3 000 mètres carrés de surface répartis sur 17 sites à Paris, Levallois-Perret et Bordeaux. Une nouvelle adresse vient d'ouvrir rue Le Marois, dans le 16e arrondissement de la capitale. 4 500 mètres carrés supplémentaires seront livrés entre 2021 et 2022. L'entreprise vise également de nouvelles destinations : La Rochelle, Cannes, Angers, Lille, Neuilly-sur-Seine et Boulogne-Billancourt.

Séjours plus longs

Malgré la crise sanitaire, Edgar Suites a su poursuivre ses projets de développement. « Nous résistons beaucoup mieux que les hôtels traditionnels », affirme Maxime Benoît. Les appartements indépendants, avec cuisine équipée, buanderie en sous-sol et sans réception, répondent mieux aux demandes actuelles. En principe, la durée moyenne des séjours est de 4,5 jours.

Une concurrence accrue

Les bureaux à transformer ne sont pas seulement prisés par les investisseurs en hôtellerie. Depuis quelques années, ils sont en concurrence avec les investisseurs en coworking ou espaces de bureaux partagés, selon Stéphane Botz, patron du pôle tourisme-hôtellerie de KPMG France. La compétition est forte, et il y a de moins en moins de transformations d'immeubles tout usage en hôtels. Les projets de transformation sont désormais le plus souvent des projets mixtes incluant de l'hôtellerie, du logement, des bureaux ou encore de la restauration. Des concepts de type coliving se développent également. Quelques emplacements de prestige au cœur de Paris restent réservés à des projets d'hôtels de luxe. Mais depuis la dernière étude de KPMG en 2016, il y a eu un basculement. Des hôtels de luxe tels que le Peninsula, le Mandarin Oriental ou le Shangri-La ont été des exemples emblématiques de transformation de bureaux en hôtels de prestige dans la capitale.

Un modèle gagnant ?

La reconversion d'immeubles de bureaux en hôtels semble être la nouvelle mode à Paris. D'après le schéma hôtelier, il y aurait une pénurie de 4 000 chambres dans la capitale, mais la place manque pour créer ces établissements neufs. La transformation d'immeubles en hôtels apparaît donc comme une solution idéale.

Toutefois, cette option n'est pas sans défis. Les opérations de conversion sont complexes et longues, nécessitant au minimum quatre ans pour être menées à bien. La durée des chantiers, les démarches administratives et les financements serrés sont autant de défis à surmonter. Cependant, pour ceux qui acceptent le challenge, les avantages sont clairs : une forte demande pour des hôtels bien placés et innovants, des matériaux neufs et une garantie décennale réduisant la nécessité de travaux lourds pendant de nombreuses années.

Les projets de transformation se multiplient : anciennes centrales EDF, centres de France Télécom, bureaux de la poste du Louvre, la Samaritaine, et anciens bureaux de la préfecture de la tour Morland sont autant d'exemples de cette tendance à la reconversion.

Conclusion

La transformation de bureaux en appartements hôteliers par Edgar Suites et d'autres acteurs du marché illustre une adaptation ingénieuse aux défis posés par la crise sanitaire et les évolutions des attentes des entreprises. Ce modèle pourrait bien devenir une solution pérenne face à la demande croissante de logements temporaires flexibles et bien équipés, tout en offrant une alternative rentable aux immeubles de bureaux vacants.